В этой стране не только чудесный климат и золотые пляжи. Сегодня в Болгарии – золотые возможности для инвестирования в недвижимость.
По мнению президента работающей на болгарском рынке инвестиционно-строительной компании Юлии Дацько, сейчас рост цен на недвижимость в Болгарии остановился, но в ближайшем будущем они плавно пойдут вверх. Поэтому вложение средств в болгарские дома и апартаменты остается перспективным. Россиян, решившихся на покупку апартаментов или виллы, привлекают в основном крупные города и курорты. Естественно, цены здесь выше, чем в сельской местности и небольших населенных пунктах. Специалисты утверждают, что в Болгарии при покупке недвижимости на этапе строительства есть шанс существенно сэкономить. Например, вложив деньги в строящийся комплекс где-нибудь в районе Варны, можно приобрести квадратный метр за 1200–1300 евро. Если строительство завершено, то цены на кв. метры автоматически поднимаются до 1700–1800 евро. И все же рассказы о том, что где-то в Болгарии сосед прикупил квартирку за 30–40 тысяч евро – вовсе не миф. В современных жилых комплексах, расположенных в получасе езды от моря и горнолыжных трасс, вполне можно приобрести апартаменты, заплатив за кв. метр меньше 1000 евро.

Вообще-то и на построенное жилье цены в новых курортных комплексах с точки зрения москвичей совсем не запредельные. Например, на курорте Солнечный берег в только что построенных комплексах, на территории которых располагаются бассейны, рестораны, теннисные корты, гольф-клуб, двухкомнатные апартаменты метражом от 70 кв. м можно приобрести по цене от 80 тысяч евро. Нижний предел цен на трехкомнатные апартаменты – 90 тысяч евро. Правда, цена зависит не только от метража, но и от вида, открывающегося из окон. Апартаменты с окнами, выходящими на море, ценятся дороже.

Апартотель, говоришь?

Основной вид недвижимости в этой стране – апартаменты и виллы.

Апартаменты можно разделить на несколько категорий.

Первая – старый фонд, то есть квартиры в панельных и кирпичных домах, аналогичных жилищному фонду стран бывшего СССР.

Вторая – новые квартиры в монолитных домах. Они могут продаваться на различных стадиях готовности: на начальном этапе строительства, с отделкой «под ключ», полностью обставленные мебелью и т.д. Цены в значительной степени зависят от местоположения.

Третья категория – это квартиры на побережье и на горнолыжных курортах в так называемых «апартотелях» или «апартаментных комплексах».

Апартотель – это жилой комплекс, построенный по принципу отеля, с количеством квартир от 100 и выше. Там можно позавтракать в кафе, провести вечер в баре или ресторане. Также в апартотеле можно купить все необходимое в расположенных здесь магазинах. Эти жилые комплексы оснащены бассейнами, службой сервиса, охраной, автостоянкой. Обычно один или несколько корпусов комплекса работают как отель, остальные продаются в собственность.

Апартаментный комплекс возводится по принципу жилого квартала. Может состоять из одного и более домов. Количество квартир в одном доме от 10 и выше. Такие комплексы обычно имеют бассейн, ресторан, охрану, службу сервиса, автостоянку.

От студии до мезонета

В основном в Болгарии возводят дома с апартаментами следующих типов.

Студия – это однокомнатная квартира от 35 до 40 кв. м с кухонным боксом вместо кухни. Кухонный бокс – оборудованная ниша площадью 4–6 кв. м.

Односпальная квартира несколько отличается от наших «однушек». Это квартира с одной спальней, кухней-гостиной и террасой. Площадь, как правило, составляет от 45 до 60 кв. м.

Двуспальная квартира включает в себя две спальни, гостиную-кухню, одну или две террасы. Площадь такой квартиры составляет от 60 до 100 кв. м.

Трехспальная квартира – с тремя спальнями, гостиной-кухней и двумя террасами. Площадь – от 85 до 200 кв. м.

Мезонет – многоуровневая квартира на двух (иногда трех) этажах здания, занимающая площадь не менее 120 кв. м, чаще от 200 до 250 кв. м. Отличается большими верандами, террасами, панорамными окнами и прочими элементами «жизни под крышей». Но у этой «красоты» есть и минусы. Это наличие скосов в комнатах верхнего этажа и зачастую небольшая площадь для реальной жизни.

Помимо апартаментов можно приобрести и дом. Дома также можно поделить на несколько видов.

Первый – частный дом. Площадь участка, на котором возведен такой дом, составляет 400–1000 кв. м, что типично для Болгарии. Дом обычно состоит из полуподвального и двух-трех наземных этажей. Жилая площадь – от 120 кв. м. Второй вид домов – вилла, дача. Отличаются от частного дома тем, что расположены в дачном поселке в основном в курортной зоне. Третий вид домов – отель.
В Болгарии запрещена продажа земли иностранцам. Для того чтобы купить землю, негражданину необходимо открыть в этой стране фирму и оформить право собственности на юридическое лицо. Правда, иностранец имеет право арендовать землю на любой срок.

Как оформить покупку

Существуют различные схемы оплаты при покупке недвижимости. Схема оплаты устанавливается застройщиком в каждом конкретном случае и зависит чаще всего от степени готовности объекта. Но в основном схема выглядит следующим образом:

Сначала апартаменты или дом резервируются. За это нужно заплатить 1000–1500 евро.

Затем – подписание предварительного договора. В нем определены сроки и размеры платежей. Обычно 30% – после подписания предварительного договора, 40% – при готовности объекта под чистовую отделку, 30% – при оформлении нотариального акта.

Завершается оформление покупки составлением нотариального акта, который в Болгарии является правоустанавливающим документом на недвижимость.

По мнению Юлии Дацько, достаточно один раз вылететь на место, посмотреть, внести аванс, а потом можно выписать доверенность своим представителям, чтобы они завершили сделку.

Самый распространенный способ заработка на болгарской недвижимости – вложение средств на начальном этапе строительства.

Еще один способ заработка – сдача недвижимости в аренду. Получить доход от сдачи в аренду удастся, если недвижимость находится в крупных городах – Варне и Софии. Там круглогодично можно сдать дом или квартиру иностранным рабочим и менеджерам.

Третий способ заработка на болгарской недвижимости – участие в крупных инвестиционных проектах. Это для тех, кто готов инвестировать большие суммы. Участие в крупных инвестиционных проектах гарантирует доходность 40–50% в год. Чаще всего такую доходность получают не частные инвесторы, а компании, инвестирующие в болгарскую недвижимость.

Удастся ли купить по ипотеке

Ипотека в Болгарии весьма развита, но только для болгар и иностранцев – граждан Евросоюза. По мнению Юлии Дацько, россиянам получить ипотечный кредит в банках этой страны весьма проблематично. Основная загвоздка – в подтверждении доходов. Системы получения ипотечных кредитов россиянами, как на Кипре или в Испании, не существует. В Болгарии подтвердить доход россиянин может в основном, если на его счетах в банках этой страны находится весьма кругленькая сумма. Но тогда возникает вопрос: а зачем этому человеку ипотека? В последнее время некоторые болгарские банки все же готовы рассматривать подтверждающие доход заемщиков документы, собранные в России. А российские банки по-прежнему готовы кредитовать покупку зарубежной недвижимости исключительно под залог той, что имеется в нашей стране.

В общем, ипотека для россиян в Болгарии весьма проблематична. Поэтому самой распространенной схемой приобретения болгарской недвижимости остается покупка жилья на первичном рынке в рассрочку.

Наталья Агафонова
Источник: Квартирный ряд