Какое отношение все это имеет к недвижимости? Самое прямое: бальнеологические здравницы и курорты — это не только сами ис- точники и прочие медицинские составляющие, но и отели, апарта- менты, коттеджные поселки, объекты инфраструктуры, то есть все то, что предметно интересует как профессиональных игроков рынка недвижимости (инвесторов, девелоперов, застройщиков, риэлторов), так и их клиентов. И тут самые радужные их перспективы должны быть связаны с болгарским направлением, поскольку именно эта страна является одним из признанных европейских лидеров в сфере бальнеологии.

Сначала небольшой экскурс в историю. Бальнеология (от латинского balneum — исцелять боль (более позднее значение — ванна) и logos — наука) — это учение о минеральных водах и водо-, грязе-, море- и климато-лечении. Как раздел медицины бальнеология изучает физико-химические свойства минеральных вод и методы их использования с лечебно-профилактическими целями. Начало научной бальнеологии в XVII-XVIII веках положил немецкий ученый Ф. Гофман, впервые установивший химический состав минеральных вод и присутствие в них солей угольной кислоты, поваренной соли, сернокислой магнезии и т. д. В 1822 году шведский химик Берцелиус, после проведения химических анализов источников Карлсбада, выработал научные приемы определения состава минеральных вод. Так что уже к середине XIX века бальнеология превратилась в обширную область теоретической и практической медицины, каковой и остается сейчас.

По концентрации минеральных источников Болгария — безусловно, страна №1 в Европе. Несмотря на то, что точное их число так и остается загадкой, расположившись где-то между 550 и 2 000, это в любом случае больше, чем у основных европейских конкурентов Болгарии — Германии и России, и уж тем более, чем у конкурентов «второго порядка» — Швейцарии, Франции, Италии, Венгрии. Но это только что касается числа. В области же развития бальнеологической структуры современная Болгария заметно отстает от тех же немцев или французов.

Фактически после наступления перестройки бальнеология — и как таковая, и как инвестиционная сфера — была отодвинута в стране не на второй даже, а на куда более дальний план. Возрождение интереса к ней произошло от силы 2 – 3 года назад. Отчасти это связано с новыми общественны- ми тенденциями (имеется в виду нешуточная озабоченность жителей Старого Света своим здоровьем, особенно в сочетании с демографической ситуацией); отчасти — с заметным ростом цен в Европе (на фоне чего болгарские предложения — по крайней мере, до вступления страны в ЕС — выглядят особо привлекательно); отчасти — с активизацией работы на болгарском рынке иностранных предпринимателей. Как в сфере коммерческой и жилой, так и в сфере бальнеологической недвижимости инвесторами-«первооткрывателями» стали британцы и ирландцы, на пятки которым наступают немцы. Постепенно заметную роль начинают играть французы и израильтяне, все более значимым становится и присутствие россиян. В итоге сейчас в Болгарии говорят о настоящем инвестиционном бальнеологическом буме, который особенно ярко проявляется на фоне общей стабилизации ситуации на болгарском рынке недвижимости.

Велинград, Хисар, Сандански, Сапарева баня, Поморие — лишь некоторые из болгарских лечебных центров, широко известных за пределами страны. (Стоит отметить, что многоопытные болгары проводят четкую грань между бальнеологическими и SPA-курортами — то есть между сугубо лечебной и оздоровительно-косметологической направленностью их работы). Однако, по признанию представителей Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии, на данный момент используется лишь около 30% источников, остальные 70% (среди которых и являющиеся уникальными по составу и температуре воды) все еще терпеливо ждут своих новых хозяев. Не случайно на состоявшемся весной прошлого года в Софии втором заседании бизнес-форума «Болгария-Россия» отдельно обсуждался вопрос о создании режима наибольшего благоприятствования для российских инвесторов, готовых участвовать в приватизации и строительстве новых туристических и санаторно-курортных объектов, и даже о возможном создании некоего инвестиционного российского пула.

Минеральных источников в Болгарии не только много — они еще и разбросаны буквально по всей стране. (Пусть приведенная в статье таблица никого не сбивает с толку. София и ее окрестности взяты исключительно в качестве примера; аналогичные таблицы можно было бы составить по Среднегорной зоне, Рило-Родопской зоне или Черноморскому побережью). Поэтому потенциальный инвестор, изучив спектр предложений, вполне может найти место, где бальнеологический курорт легко сочетается с морским, горнолыжным, горноклиматическим. Или другое место, позволяющее ориентироваться на такие области как экскурсионный, выставочный или конгрессный туризм.

Как признают болгарские специалисты, главная проблема, с которой придется столкнуться инвестору, состоит в следующем: в выбранном им месте почти наверняка будет отсутствовать развитая инфраструктура. Не только медицинские центры и отели, но и дороги, коммуникации, объекты соцкультбыта — все предстоит создавать практически с нуля или на базе от силы одной-двух гостиниц откровенно не пятизвездочного уровня. Поэтому разговор о цене вопроса начинается с суммы 5 – 10 млн. евро (ну, а верхнего предела тут, как известно, не существует). Зато, согласно прикидочным расчетам, при грамотном маркетинге и хорошей PR-кампании окупить затраты можно буквально за 3 – 4 года, а если проект особенно удачен — то и за пару лет.

Немаловажным экономическим фактором здесь является спрос на жилье в непосредственной близости от бальнеологических центров. Поэтому инвесторы, как правило, занимаются комплексным обустройством новых курортов, наряду с гостиницами выводя на рынок небольшие коттеджные поселочки или даже многоквартирные дома — как для продажи, так и для аренды. Подобная работа активно идет в Банско — некоторые объекты здесь целиком (или почти целиком) проданы еще на стадии строительства. А в деревне Рогачево, что недалеко от Каварны, российский инвестор собирается создать новый комплекс для VIP-гостей из России. Проект общей стоимостью около 5 млн. евро будет включать в себя не только шикарную гостиницу, но и несколько отдельно стоящих домов, на которые уже сейчас есть покупатели.

На вопрос, как лучше поступить — создать курорт на основе 100% иностранного капитала или организовать совместное российско-болгарское предприятие, представители Национальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии дают однозначный ответ: как хотите, так и поступайте. На системе налогообложения это практически никак не скажется. Хотя стоит иметь в виду, что впоследствии комплекс надо будет эксплуатировать, а роль управляющей компании лучше все-таки доверить местным фирмам – за последние несколько лет бурного развития туристического рынка они поднаторели в этом деле, став настоящими профессионалами.

СТАРОЕ НОВОЕ НАПРАВЛЕНИЕ

Цвети МИЛАНОВА

председатель Нацио- нальной Ассоциации по бальнеологии и туризму Болгарии