У Болгарии немало достоинств: богатая история, удачное географическое расположение, разнообразный рельеф, радующий живописными побережьями, горами и водопадами. На территории этой небольшой страны — более 400 естественных озер, множество горнолыжных склонов и огромные лесные массивы, занимающие около 80% территории. Природный недостаток только один: летний сезон достаточно короток и длится около четырех месяцев. С экономической и политической точки зрения Болгария привлекательна благодаря либеральному законодательству, спокойному политическому климату и хорошим перспективам, связанным со вступлением в Евросоюз.

Для россиян это небольшое государство более чем узнаваемо. Традиционно Болгария служила излюбленным местом отдыха наших соотечественников, не имеющих возможности посещать капиталистические страны. Сейчас она интересна как для сезонного проживания, так и для бизнеса. Но вот интерес к приобретению болгарской недвижимости для постоянного проживания или инвестиционных целей — веяние нового времени. А причин для покупки объекта в стране «солнечных берегов» сегодня существует немало.

Портрет иностранных покупателей

Грядущее вступление Болгарии в Евросоюз в январе 2007 года, как никакое другое обстоятельство, подстегивает потенциальных инвесторов. Уже несколько лет они рассматривают приобретение жилья здесь как более обоснованное и выгодное вложение по сравнению с покупкой в более популярных и развитых странах. Как следствие, происходит приток иностранных «вливаний» в бизнес, строительство автодорог, туристическую отрасль. Специалисты отмечают, что ситуация зеркально отображает процессы, несколько лет назад происходившие в Чехии, а до этого на Кипре: болгарский инвестиционный бум до мелочей повторяет их опыт.
Как и в перечисленных странах, тон здесь задают ирландцы и англичане, накопившие значительный опыт в области сделок с недвижимостью в Испании и Португалии или составившие немалые капиталы на перепродаже курортной недвижимости в Чехии. На их долю приходится около 60% всех сделок с недвижимостью. За ними следуют немцы, прибалты, голландцы, заметно присутствие румын. Наши соотечественники сейчас в конце списка, но их доля постоянно увеличивается.
В целом за последние четыре–пять лет среднегодовое увеличение иностранного капитала в строительном секторе составило около 43%. И если в 2001 году иностранцы вложили в недвижимость этой страны около Є14 млн, то уже к концу 2005 года отметка перевалила за Є320 млн.

Многоликая София

Болгарская столица, как правило, позиционируется многочисленными строительными и риэлторскими компаниями примерно так: это космополитический европейский город, в котором сочетаются современные здания с культурой прошлых веков.
В предыдущие годы основной объем предложений приходился на сегмент эконом-класса. Как правило, качество построек было невысоким. Во многом это связано с «национальными» технологиями болгарского строительства. В годы социализма тут активно возводились постройки «в один кирпич» или из тонкого армированного бетона.
Объяснением и оправданием таких конструктивных решений служил якобы мягкий климат. На самом деле в зимние месяцы столбик термометра опускается ниже отметки –10°С, и тогда стены домов промерзают насквозь. Все это усугубляется тем, что даже в столице существуют проблемы с газо- и водоснабжением, а центральное отопление в домах старой застройки подчас просто отсутствует.
Но в настоящее время наметилась иная тенденция. Появились проекты элитного жилья с развитой инфраструктурой и интересными архитектурными решениями. На окраинах и в ближайших пригородах Софии становятся популярны закрытые комплексы клубного типа, или так называемые compounds, отражающие популярную тенденцию современного строительства. Огороженные от внешнего мира, они предоставляют возможность создавать индивидуальную среду — своеобразный городок, в котором имеется все необходимое для жизни: сады, детские площадки, магазины, бассейны. Как правило, такие комплексы расположены неподалеку от магистралей. Примечательно, что, несмотря на очевидные удобства, цены на жилье в них значительно ниже, чем в центральной части города.
Средняя цена 1 кв. м в Софии составляет Є650. Как и в любом крупном европейском городе, цены на недвижимость значительно различаются в зависимости от района и условий жизни. В центральной исторической части спрос наиболее устойчив, соответственно, и стоимость «квадрата» наиболее высока — от Є1100 до Є1300.

Причерноморские города

Недвижимость, расположенная вдоль морских побережий, в центре туристических комплексов, считается одной из самых престижных. Сказанное в полной мере относится к знаменитому курорту Золотые Пески. Он находится в северной части Черноморского побережья, в природном парке, среди густого лиственного леса. Наиболее привлекательной территорией тут является пляжная полоса, лишенная острых скал, экологически чистая. Извилистая береговая линия с живописными бухтами, усыпанными мягким золотистым песком, благоприятна и для отдыха, и для водных видов спорта. Вся эта территория активно застраивается и обрастает мощной развлекательной инфраструктурой.
Столь же динамично развиваются и курортные территории на Солнечном Берегу, который славится хорошо оборудованными по местным меркам пляжами. Ряд компаний предлагает закрытые комплексы с развитой инфраструктурой, как правило, стоящие на первой (ближайшей к морю) линии. Один из подобных примеров — это комплекс «Виктория Резиденс». Как считает консультант по Болгарии международного холдинга Lemestia-Monville Group Карина Гайер, покупатели, в том числе и русские, уделяют все больше внимания инфраструктуре комплексов, качеству обслуживания и строительства: «Строительные компании не могут игнорировать эти требования, и сегодня на рынке складывается конкуренция между застройщиками: для привлечения клиентов они начинают предлагать проекты не только с видами на море, но и с полями для гольфа, бассейнами с различными техническими новинками и т. д.».
Появление подобных объектов сказывается и на цене недвижимости. Эксперты полагают, что эта тенденция, очевидно, сохранится и в будущем, поскольку спрос на качественное жилье в настоящее время значительно превышает предложение.

Лидеры спроса

Из городков в причерноморской зоне наиболее популярны Варна и Бургас. Варну русские покупатели особенно ценят. По данным болгарских агентств, в ней проживает около 30 тыс. россиян, половина из которых живет тут постоянно, а другая использует свои объекты как дачи. Средняя стоимость 1 кв. м здесь составляет около Є850. Бургас более притягателен для жителей Западной Европы. Цены тут несколько ниже — Є755 за 1 кв. м. Конечно же роскошные виллы в сравнение не идут. Стоимость «квадрата» в них составит около Є1300, а абсолютная цена — приблизительно Є700 тыс.
В последнее время интерес к недвижимости в этих городах неуклонно растет. Особенно популярными стали инвестиции в новостройки на стадии нулевого цикла. Ценовой диапазон возможностей достаточно широк. Апартаменты в маленьком комплексе с небольшой инфраструктурой на второй–третьей линии от моря обойдутся в Є600 за 1 кв. м. Стоимость аналогичных предложений в эксклюзивных комплексах на первой линии начинается от Є1200 за 1 кв. м, что по болгарским меркам немало. Зато в этом случае обеспечена развитая инфраструктура и комфортные условия проживания.
По данным национального статистического института Болгарии, Варна и Бургас удерживают лидерство как по темпам строительства, так и по динамике роста цен. Речь идет о десятках тысяч квадратных метров, сдаваемых ежегодно. Но и спрос очень велик, что неизменно сказывается и на ценах. Так, за первое полугодие цены на строящееся жилье выросли на 50%, на готовое — на 60%.

Горнолыжные курорты

В Болгарии привлекательны не только прибрежные курорты, но и городки, расположенные на юге, на севере или в центре страны. Наиболее популярными признаны Банско, Пампорово, где активно развивается горнолыжный туризм. Стоимость жилья составляет от Є1000 до Є1500 за 1 кв. м, что по меркам Болгарии, конечно, немало, однако это в несколько раз ниже, чем цена недвижимости на горном курорте в Андорре. Лыжные спуски разного уровня сложности, неодинаковые по длине, и подчас не уступают тем, что расположены в Испании или Швейцарии. Риэлторы нередко «козыряют» тем обстоятельством, что уровень урбанизации горнолыжных курортов Болгарии значительно ниже. На самом деле это оборачивается отсутствием должной инфраструктуры и комфорта в обслуживании туристов.

Хранители древних традиций

Болгария, страна с многовековой культурной историей и богатым творческим наследием, обладает и множеством культурных достопримечательностей. Например, в городах Корпивщицы, Мельника и Жеравны сохранились памятники истории, живы самобытные этнические традиции. Неподалеку от городка Велико-Тырново можно увидеть остатки римских построек и знаменитый архитектурный заповедник эпохи Возрождения. Дома в подобных городках популярны и для постоянного проживания, и для сдачи в аренду. Более того, подобная недвижимость способна принести немалую инвестиционную прибыль. Стоимость жилья в Велико-Тырново колеблется в пределах от Є450 до Є700 за 1 кв. м.
В последние годы, как отмечают болгарские риэлторы, повысилась популярность «малой жилой недвижимости» — хороших деревенских домов площадью 150–250 кв. м, расположенных во многих уголках этой страны. Стоимость таких объектов в среднем равняется Є40 тыс., что вполне сопоставимо, кстати, с дешевой дачей в дальнем Подмосковье. Такие объекты вызывают особый интерес у пожилых англичан, шведов и финнов пожилого возраста, которые намерены перебраться на постоянное проживание в эту дешевую страну с благодатным для здоровья климатом.

Законодательная база: оборотная сторона медали

Существует немало достоинств, привлекающих внимание потенциальных покупателей к недвижимости в Болгарии. Может быть, кому мед кажется сладким, тому и горечь дегтя не страшна? Но причин, которые способны осложнить приобретение объекта в этой стране, тоже немало.
Серьезной проблемой, с которой приходится сталкиваться зарубежным гражданам, является не до конца проработанная законодательная база. Для приобретения земли нужно зарегистрировать болгарскую компанию, потому что для частных иностранных лиц такая покупка запрещена, и эта процедура оказывается очень длительной. Таким образом, земля будет оформлена в собственность на юридическое лицо, но право перерегистрации на физическое лицо законом предусмотрено. Так что в Болгарии легко и просто купить только квартиру. Именно по этой причине предложения в сегменте вилл, домов и таунхаусов крайне ограничены.
Отсутствие рынка ипотечного кредитования для нерезидентов — еще одна проблема. Для того чтобы преодолеть подобный недостаток, компании-застройщики практикуют отсрочку платежа, которую покупатели получают, как правило, на два–три года. Последнее модное новшество — кредитование своих объектов дружественными банками, иногда применяемое строительными компаниями. Естественно, подобное положение снижает инвестиционную привлекательность проектов, ориентированных на привлечение дешевых займов.
Другая трудность — это ограничение сроков пребывания в стране для нерезидентов. Владея недвижимостью в Болгарии, реально оформить годовой вид на жительство, но при этом надо прожить в стране ровно 181 день, в противном случае существует риск потери статуса, вплоть до полного запрета въезда в страну. Многие россияне находят выход и из этого положения: они не торопятся оформлять вид на жительство, ограничиваясь мультивизами.
Постоянно совершенствуется законодательная база. Целью реформ является преодоление всех перечисленных ограничений, осложняющих приток иностранных инвестиций в недвижимость страны. Например, согласно изменениям, которые вступили в силу с 1 января 2007 года, право на приобретение земли получили не только граждане ЕС, но и тех стран, которые подписали двусторонние соглашения по этому вопросу. Безоговорочное право владения землей предоставили и тем, кому земля досталась по наследству.