После вступления Болгарии в Евросоюз интерес зарубежных инвесторов к ней только усилился. И это коснулось прежде всего недвижимости. По ценам она пока остается одной из самых доступных среди европейских стран. Но по оценкам экспертов уже этим летом здесь можно ожидать стремительного роста стоимости квадратного метра.
Болгария для болгар...
Поначалу вступление в Евросоюз болгары встретили с восторгом, так как появилась возможность свободно перемещаться по странам ЕС и приобщиться к их экономическому благополучию. Однако, предвидя наплыв оптимистично настроенных болгарских граждан, ряд стран ЕС объявили временный мораторий на рабочую силу из Болгарии. Энтузиазма убавил и резкий спекулятивный подъем цен на все товары, который начался в Болгарии за пару месяцев до знаменательного события.
При этом зарплаты остались на прежнем уровне. По данным Национального института статистики средняя зарплата в Софии в декабре составляла 514 левов (?257). Реальные же зарплаты примерно таковы: в секторе информационных технологий средняя зарплата уже около ?500-700, но компьютерных специалистов, дизайнеров, верстальщиков днем с огнем не найдешь, так как они массово отъезжают за рубеж. В банках зарабатывают от ?500, в министерствах - от ?350. Хуже всего живут бюджетники - учителя, воспитатели детсадов, библиотекари. Их средняя зарплата - ?200, то есть "чистыми" выходит около ?160. В провинции доход гораздо ниже, чем в Софии, но там и прожиточный минимум ниже.
Из всего вышесказанного понятно, что для основной массы населения Болгарии доступная по европейским меркам недвижимость считается дорогой. Но теперь у них появилась возможность приобрести ее за счет банковского ипотечного кредита. Банки дают кредит на сумму до 80% от стоимости жилья при годовой ставке 6%. Есть и еще один вариант. Земля в Болгарии резко подорожала, особенно на побережье, в горах и около Софии, поэтому многие болгары, получив по закону о реституции свою землю обратно, продали ее очень выгодно. В основном это пожилые люди, которые обычно отдают эти деньги своим детям на покупку жилья в Софии. Продав участок земли в 1 тысячу кв.м на море за ?250 тысяч (?250 за кв.м), люди могут купить хорошее жилье в Софии по цене ?1 тысяча за кв.м.
Болгария давно известна своими курортами, и сегодня поток туристов не уменьшается. Неизменной популярностью у них пользуется Северное Черноморье (Варна, Золотые Пески, Албена). Однако за два-три последних года Южная часть побережья (Бургас, Солнечный берег, Св. Влас, Созополь) стала развиваться быстрее, чем привлекла к себе в большом количестве отдыхающих из Европы.
Часть болгар держат отели - это и крупные гостиницы, и 2-3-этажные семейные отели. Западные фирмы только начитают входить в гостиничный бизнес на местных курортах, поэтому конкуренция с их стороны пока не так ощутима. Наоборот, число приезжающих с каждым годом возрастает за счет тех, кто хочет не только полежать под болгарским солнцем, но и подобрать себе для покупки апартаменты или дом.
И для иностранцев
Прежде чем покупать недвижимость, стоит разобраться с болгарскими понятиями в сфере недвижимости, которые отличны от русских определений. Так, апартаментами здесь называют квартиру с двумя и более комнатами (две комнаты плюс кухня, площадь 55-75 кв.м, трехкомнатная: соответственно 3 комнаты плюс кухня, площадь 68-250 кв.м, многокомнатные: от 100 кв.м). Мезонет: многоуровневая квартира на двух (иногда трех) этажах здания. Площадь обычно не менее 120 м2, чаще 200-250 м2 (при этом реальная жилая площадь будет почти в два раза меньше). Отличается, как правило, большими верандами, террасами, панорамными окнами и прочими элементами. Минусы - зачастую небольшая площадь для реальной жизни.
Однокомнатная называется - гарсониера (квартира с одной комнатой и кухней-трапезной, часто трапезная имеет и кухонный бокс. Площадь, как правило, от 45 до 60 кв.м). Квартира гостиничного типа - боксониера (однокомнатная квартира 35-40 кв.м с кухонным боксом вместо кухни. Кухонный бокс - ниша в комнате площадью 4-6 кв.м). Комната в Болгарии называется - стая. Также различны понятия общей площади квартиры. В Болгарии в объявлениях обычно указывается площадь, которая исчисляется из площади самой квартиры плюс часть площади дома (лестничная площадка, лифт, стены и т.д.). Чтобы узнать, сколько все-таки квадратных метров приходится на квартиру, нужно интересоваться "идеальной площадью". Обычно это 70-80% от общей площади.
Апартаменты
Квартиры продаются в домах старой постройки, напоминающих жилье времен СССР. Например, двухкомнатные квартиры имеют общую площадь (сумма площадей комнат, кухни, коридора, встроенных шкафов, балконов) от 35 до 55 кв.м. Но спроса на старые постройки нет. Хорошо покупаются квартиры в новых домах - чаще всего 4-5-этажные здания на 10-15 семей. Новостройки продаются и на этапах строительства, и готовые "под ключ". Застройщики могут предложить вам оборудовать кухню или полностью обставить квартиру. Стоить это будет не дороже, чем если бы вы сами меблировали свое жилье.
Апартаменты, как правило, состоят из нескольких комнат, ванной комнаты (обычно совмещенной с туалетом), террасы (обустроенная лоджия). Дополнительно они включают в себя подвальное помещение - мазе (2-5 кв.м) или комнату на чердаке - таван (3-10 кв.м). На побережье можно приобрести квартиры в апартотелях - это жилой комплекс, состоящий из одного или нескольких домов, который имеет свою службу охраны, автостоянку, кафе, бассейн и другие виды сервиса.
При покупке апартаментов заключается сервисный договор, ежегодная плата по которому будет составлять 5-10 евро за 1 кв.м. В ее входит уход за бассейном, стрижка газона, освещение на улице и в коридорах, вывоз мусора, содержание автостоянки и т.д.
Цены на апартаменты в Болгарии сильно варьируются - разница в стоимости квартиры в старом панельном доме и квартиры в новостройке весьма ощутима. Сегодняшняя рыночная стоимость квартиры в панельном доме в Варне в хорошем районе, но не у моря, составляет от ?700 (центр, Левски), а рядом с морем - от ?800 за кв.м (Чайка). В соседнем районе новостройка стоит около ?900 за кв.м (Бриз), а кирпичные новые дома в Чайке - около ?950. В первую очередь среди иностранцев большим спросом пользуются курортные новостройки. Цены зависят от престижа и развитости курорта. Самыми известными морскими курортами считаются Золотые пески и Солнечный берег, горнолыжными - Банско и Пампорово. Здесь более развита инфраструктура и имеются хорошие возможности для сдачи недвижимости в аренду. Минимальная стоимость квадратного метра в новостройках на этих курортах составляет ?800 за кв.м. Естественно, речь не идет о первой линии моря или подъемнике в двух шагах от комплекса. Апартаменты на первой линии на самых модных болгарских курортах будут стоить около ?2 тысяч за кв.м. Если отъехать немного в сторону от известных курортов, цены падают. Так, например, новостройки на море в Кранево, Равде, Приморско или в горах на Чепеларе будут стоить от ?650 за кв.м.
По местному законодательству разрешается приобретение квартир-апартаментов на иностранное физическое лицо, иностранное юридическое лицо и на местных лиц. Одновременно с квартирой оформляется "идеальная часть" участка земли, находящаяся под домом и "падающая" на квартиру. Обычно она составляет от 0,3 до 5 кв.м и являет собой условное понятие. Не запрещается регистрация фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса. Это относится и к квартирам, оформленным на иностранных физических лиц. Иностранцы - владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право предоставления под наем.
Частные домовладения
Дом с участком в Болгарии называется - къща (произносится как "кышта"). Обычно площадь участка составляет 400-1000 кв.м. Дом состоит из 2-3 этажей и полуподвального помещения - сутерена. Жилая площадь чаще всего около 120 кв.м. Однако при продаже дома понятия "жилая" или "общая" площадь не употребляются. За основу берется развернутая застроенная площадь всего здания (включает в себя площади этажей по наружным габаритным размерам, балконы, тамбуры, лестничные площадки и т.п.). По таким же принципам продаются и виллы. Отличие в том, что в основном они находятся за чертой города в обособленных дачных поселках - "вилна зона". К домам подведены все коммуникации, но если вы покупаете дом или виллу в маленьком городке, канализации может и не быть, вместо нее - септическая яма, которая вычищается 2-3 раза в год специализированными фирмами. Жилье на побережье не обеспечено центральным отоплением, но в каждом доме предусмотрен дымоход, устанавливаются камины, или они снабжаются локальным отоплением.
Наибольшим спросом пользуется покупка домов на горнолыжных и морских курортах Болгарии. Стоимость домов сильно варьируется в зависимости от уровня дома и его расположения. Покупка среднего хорошего дома обойдется в сумму ?150-200 тысяч. Дом более высокого класса (с элитной отделкой, сауной, бассейном) в престижном месте стоит от ?250 тысяч.
Отели
В Болгарии продается множество отелей разного уровня и вместимости. Многих удивляет тот факт, что целый отель, пусть даже и небольшой, можно купить за $400-600 тысяч. Вкладывать деньги в такое предприятие весьма рискованно, отель на 30-40 мест может не принести прибыли, исключения составляют некоторые варианты на горнолыжных курортах. По оценкам специалистов рентабельным (при правильной эксплуатации и в хорошем месте) будет отель на 60 и более мест. Стоимость рентабельного отеля в Болгарии составляет не менее ?1 млн при условии, что его доходность не ниже 10-15% годовых. На продажу выставляются следующие виды отелей.
Хотел - 3-4-этажное здание, с 8-15 двухместными номерами (с санузлом) и 2-3 апартаментами, рассчитан на 30-40 мест. На первом или полуподвальном этаже находятся кафе, рецепция и общие помещения. В отеле автономные системы горячего водоснабжения и отопления, кондиционирование.
Семейный отель - 2-3-этажный дом, имеющий 3-4 двухместных номера и 2-3 комнаты на 3-5 коек. Отель рассчитан на 10-15 мест. Семья собственника обычно живет здесь же в отеле. В доме 3-4 санузла, горячее водоснабжение, автономное отопление. Как правило, есть небольшое кафе. Приобрести дома, отели, кафе могут те же лица, которые имеют право покупки и квартир.
Землю под зданием и прилегающий участок иностранцам продавать запрещено. В качестве альтернативы можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за минимальную плату. На практике при продаже здания в его стоимость всегда включается и стоимость участка земли. Она составляет часть - 1-10%, поэтому высокая арендная плата неуместна. Этот вариант подходит при покупке дома для летнего отдыха. Если покупатель планирует проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания на частное лицо участок земли лучше оформить на фирму. Покупка и здания, и участка на фирму не вызывает больших юридических затруднений.
Земельные участки
Пока продажа болгарской земли иностранцам запрещена. Почти сразу после вступления в Евросоюз болгарский парламент заменил этот запрет на ограничительный режим. Теперь согласно Закону о собственности ограничение сохраняется для случаев покупки земельного участка под второе жилище гражданами ЕС, не проживающими постоянно в Болгарии. Категорически запрещено предоставление права собственности иностранным гражданам на земельные участки с самым высоким статусом защиты, являющиеся исключительной государственной собственностью. Вводятся также дополнительные условия в режиме приобретения сельскохозяйственных участков. Для остальных иностранцев правила остаются прежними. Для того чтобы купить землю, необходимо открыть фирму в Болгарии и оформить право собственности на юридическое лицо. При этом хотя бы 1% доли уставного капитала иностранной фирмы должен принадлежать физическому или юридическому лицу Болгарии.
Существует несколько категорий земельных участков: для сельскохозяйственного использования; для промышленного использования; для жилищного строительства (участок в регуляции). Перевод земли в категорию "в регуляции" достаточно дорог и занимает примерно от 9 месяцев до 1,5 лет. К продаже предлагаются участки различных площадей от 5 соток до 15 гектар. На побережье обычно предлагаются участки от 5 до 50 соток. Стоимость земли в Болгарии зависит от расположения участка, его статуса, наличия коммуникаций. Минимальная стоимость земли не в регуляции, но в хороших местах на побережье или на горнолыжных курортах (то есть покупка "на перспективу") - около ?20 за кв.м., наиболее престижные и дорогие участки с разрешением на строительство могут стоить ?300-500 за кв.м.
Комментарии специалистов
Николай Симонов, руководитель компании "Макстрон-Инвест":
Со вступлением Болгарии в члены Евросоюза ожидается повышение цен на недвижимость. Это произойдет прежде всего из-за того, что новые стандарты затронут любые болгарские товары, в том числе и строительные материалы. Соответственно, себестоимость комплексов, которые возводятся сейчас, возрастет, что повлечет за собой удорожание болгарской недвижимости примерно в два раза. Кроме того, став членом ЕС, Болгария привлекает еще больший поток иностранных покупателей. Это будет способствовать увеличению спроса как на постройки, так и на землю.
Анна Гуревич, директор компании VRBK:
За последние время цены на болгарскую недвижимость значительно выросли. Но после вступления Болгарии в члены ЕС стремительного роста стоимости квадратного метра пока не произошло. Прогнозировать, какая обстановка сложится летом, довольно сложно, никто не может дать однозначный ответ. Некоторые участники рынка полагают, что сначала будет некоторое понижение, а потом резкое повышение цен. Мне думается, что пока все останется без изменений. Болгарскому рынку, чтобы двигаться дальше, необходимо время для урегулирования всех требований и стандартов ЕС. Изменения коснутся процесса покупки земли иностранными физическими лицами. Действующий сейчас запрет планируется снимать поэтапно: в первую очередь это будет сделано для стран - членов ЕС, на русских свобода покупать болгарские земли будет распространяться не ранее 2012 г. На сегодняшний момент здешняя недвижимость популярна среди пожилых англичан, немцев, шотландцев, которые покупают жилье для постоянного проживания. Конечно, большим спросом пользуются приморские территории. Хотя стройки ведутся достаточно стремительно и в больших объемах, в Болгарии есть еще много земли рядом с морем, поэтому интерес еще долго не иссякнет. Сейчас цены держатся на уровне декабря прошлого года. Апартаменты продаются по цене от ?750 до ?1,8 тысячи за кв.м. Стоит отметить, что почти все продажи - это первичное жилье или дома 5-летней давности, которые отвечают всем европейским требованиям. Старые постройки не пользуются спросом. Стоимость домов разнится в зависимости от их расположения от ?800 до ?1,6 тысячи за кв.м. Например, за ?250 тысяч можно купить дом с отделкой "под ключ" вблизи моря. Отдельных частных домов очень мало, в основном строятся 2-3-этажные дома на несколько семей (аналог таунхаусов). Для инвесторов выгоднее покупать многоквартирный дом целиком, в этом случае цена может быть в два раза дешевле, чем если приобретать поквартирно. Вообще, в Болгарии, в прибрежной зоне, непопулярны частные дома по типу русских дач, поэтому такие постройки встречаются редко, в основном они стоят в деревнях в глухих местах (такие дома можно купить за ?5-7 тысяч).
Отели покупают в основном те, кто собирается жить в Болгарии. Гостиничный бизнес - дело хлопотное, поэтому нужно постоянно находиться на месте. Цены, так же как и на другую недвижимость, зависят от местоположения. Чем ближе к морю, тем, естественно, дороже. Трехзвездочный отель на 2 линии моря на 12 номеров с рестораном можно купить за ?950 тысяч. Предлагаются семейные отели - около ?550 тысяч (на 12-20 номеров). В самых выгодных местах отель может стоить около ?2 млн - за такие деньги вы можете приобрести трехзвездочный отель, но в непосредственной близости от моря. Землю в Болгарии покупают различных размеров, в зависимости от целей, для которых она приобретается. Требования к застройке участка здесь очень жесткие. Так, например, нельзя застроить весь участок, только 30-40% от него, если территория курортная, и до 70% в некурортной зоне.
